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如何判断北京未来房价走势?

简单说就是大城市会越大,人口集中,房价竞价上涨;与之对应的是很多小城镇和农村的凋敝。

 

下图是麦肯锡将中国划分为22个城市群。未来中国13亿人口的大多数都将聚集在这22个主要城市群。除了北上广深,每个城市群的核心城市都是潜力股,都值得投资。

 

1。很多人都说中国房价高,中国房价是不是高?34个省市,330余个地级市,2800多个县,是不是每个地区都高?哪些地区高哪些地区不高?

显然,城市级别不同,地区不同,房价完全不同。说中国房价高,肯定是思路简单,以偏概全。

 

为方便分析,我把中国的住宅划分为以下五个等级——

 

中国的五级住宅市场:

 

A. 北上广深住宅(数量稀少,价格昂贵)

B. 副省级城市住宅(数量较少,价格较贵)

C. 地级市住宅(数量较多,价格相对可接受)

D. 县乡镇住宅(数量多,价格基本可接受)

E. 农村宅基地自建住宅(数量最多,价格可承受)

 

其中,每级内部还可细分,A级内部可分为A1级,指北上广深几个城市的别墅豪宅;A2级指代几个城市里的大户跃层;A3指几个城市住宅里的小户套一套二;A4指一些老旧的房子。

 

BCD几级可以类似细分。E级指的是农村的自建住宅,也可划分为农村的别墅E1,农村的三层小楼E2,农村的瓦房E3,农村的茅草房E4等。

 

A1级代表:上海海源别墅,建筑面积约600-800平米,均价58000元/平方米

 

B2级代表:成都华润翡翠城跃层,面积198平,总价390万元

E2级代表:湖南农村两层住宅

E4级代表:贵州纳雍县新房彝族苗族乡平洞村杨顺莲老人子孙三代6人居住的茅草房

据此,我们可以衡量自己家的住宅处于哪个层级。大多数人处于CDE级。从E4到A1,越往上人数越少,到A1级别,更是少数中的少数。同时也可看出中国的贫富差距问题。

 

说完理论,我们再来看究竟哪些地区的房价“高”?通常说的房价高的住宅集中于A、B级,例如北京上海,均价在3万/平以上;少部分在C级,例如温州、上海周边城市;而在D、E级,房价说不上高,以我的了解,农村自建房每平在1000元左右,一般一户修建一座三层小楼,300平造价30万左右。

 

我们看到,我们口口声声说的房价高,只是中国960万平方公里土地上的几个最多二三十个城市,在绝大多数城市,房价是不算高的,在广大的农村地区,房价只是最高等级的几十分之一。

 

2。中国哪些地区的房价才是“高”?这些地区房价高的根本原因在哪?

 

前面已经说过,说中国房价高,其实是以偏概全,取一般理解,中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。逐层往下走,地级市、县乡镇、农村,房价是逐步下降的。

 

那么,这些地区房价相差如此悬殊,根本原因在哪?

 

资源集中程度。一个城市所占的资源,主要分为以下几种:

 

① 政治资源

② 商业资源

③ 教育医疗资源

④ 人力智力资源

 

北上广深的房价之所以高,因为它们集中了中国最优质的政治资源,中国最优质的商业资源,中国最优质的教育医疗资源,中国最优质的人力智力资源。

 

下图:中国211和985大学分布图,·前数字为211大学数量,·后数字为985大学数量。北京211大学22所,985大学8所,其他省市望尘莫及。

 

贵州某乡镇的房价之所以低,因为它没有优质的政治资源,没有优质的商业资源,没有优质的教育医疗资源,没有优质的人力智力资源。或者说,房价按照资源集中度逐次分布,在没有政治资源,没有商业资源,没有教育医疗资源,没有人力智力资源的地区,比如广大西部农村,房价只会越来越低;而在资源集中度高的地区,人口净流入,房价会竞价升高。

 

3。北上广深房价会继续上涨,农村和很多小城镇会逐渐凋敝,直至消亡。

 

人会自然往资源集中度高的地方聚集,资源集中度高的城市房价还会竞价上涨。例如我们亲爱的敬爱的不一定可爱的首都。

 

为说明这个问题,引用三个数据:

 

1. 北京每年新增44万外来人口。北京每年新增44万外来人口 5年是220万,10年就是440万。

 

2.北京外来人口最大份额是河北人。而河北总人口7287万。只要有1/10的河北人想进北京,就是728万。想象一下,北京再增728万人口。想象一下,3000万人口的北京。

 

二三线城市的富裕阶层到一线城市定居,这在未来一二十年是个很重要的问题。因为,这个阶层人数不是一万两万,也不是一百万两百万,而是一两亿。

 

换句话说,北京周边二线城市的有钱人都向北京集中,上海周边的有钱人都向上海集中,广西海南的有钱人都向广州深圳集中,全四川的有钱人都向成都集中。

 

3.中国国家统计局10月22日公布的数据显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市9月份房价在加速上涨。北京9月份房价同比上涨16%,上海房价上涨17%,广州房价上涨20%,深圳房价上涨19.7%。一年之间上涨16%~20%,这些数字强力佐证了我的观点。这不是尽头,200%、400%这些数字还在后头。

 

也许大多数人认为,北京当前3万/平均价已经超过心理底线,那么,请想象一下5万/平、10万/平、20万/平、40万/平、80万/平。现在5万/平的房子,如果在2023年可以涨到10万/平,那现在的价格不算高。考虑到北京是全中国人的北京,党和国家主要领导人的居住地,中国最好的大学最好的医院最优秀人才集中地,10万/平,真的不算高。

 

有人说,2030年后,北京到处是空置房。这真是不经推理的判断。请问东京、纽约、伦敦在1993年后20年的今天,有没有到处是空置房?

 

另一方面,中国当前的城市化率才刚过50%,真实的城市化率很可能只有30%多。还存在大量的农村人口在未来10~20年转移到城市。尤其对于四川、云南、贵州这些西部城市来说,现在正是城市化的加速时期。按照每年一个点的城市化速度,达到广东北京70%以上的城市化率,还需些时日,也许是10年,也许是15年,也许是20年。

 

届时,中国从清朝末年以来开始的延续200年的城市化进程,终于宣告完成。

 

 

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