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燕郊房产闪电战!平谷线没了,资本押宝燕郊南城!

北京历史上最著名的两大奇案,这次,都找到了同样的答案

1、燕郊何时划入北京?

2、燕郊何时通地铁?

他们的答案都是:明年!三十年过去了,这个答案从来没有改变过。

最近押宝燕郊北城的小伙伴们被燕郊到底有没有地铁,折磨的生不如死。有关这条铁路,是不是真实的存在,是不是和“燕郊划入北京”一样是个房产销售的手段?是不是就是为了疏解人口而放的烟雾弹?最后会不会改道走顺义?再次成为了历史奇案。

北京人民一直以来都非常愤怒,自己的市内交通还一套糊涂,为什么要给河北修地铁?这其中,也颇有蹊跷

  1. 先征地后发布规划:在重大规划发布之前,就会提早征地。至少是发布的同时征地。一方面以防止周边的钉子户坐地涨价,另一方面也防止沿线的房地产企业提前囤地破坏规划。同时也防止违建、临建、市政地下管线、电力线路等占用了地铁线路。而目前燕郊还没有哪里为地铁开始进行公共设施的征地。相关市政水电也没有收到过任何通知。而最近有媒体疯传房地产商打着“修地铁站”的旗号去征地,更让人匪夷所思。为什么北京市政工程要燕郊的房地产商来施工?铺设地铁是一件很专业的事情,不可能由燕郊镇的本土开发商来完成。
  2. 财政补贴是个难题:北京地铁价格低于全国,相对于深圳、上海、南京,每人次要便宜3元到5元。按照北京地铁官方发布的信息,12月5日星期一当天的客流量是一千七百万人次,每天补贴八千万左右。每年补贴310亿左右。那问题就是,河北段夹在北京段中间,其大量人口补贴,北京能否承担?燕郊有没有能力承担?一个人从北京顺义途径河北燕郊到达北京国贸,这样的人,该不该补贴?这一观点在11月24日发布的环评中被证实:平谷线竟然是缺失三站的平谷线,河北无法直通北京。北京真的打算用自己的税收,要修一条在河北境内的断头路地铁吗?如果本次征求意见失败,平谷线可能会改道顺义(平谷线环评文件在最后)
  3. 最优方案是走顺义:一直以来,北京人民都不能理解为什么北京自己的市内交通还一塌糊涂的时候,却要去掏腰包给河北修地铁。那其实有一种说法是,“建设地铁是意愿,疏解人口出去是目的”。平谷线地铁一直都有一个最好的方案在规划,那就是走顺义。而燕郊地铁,和燕郊划入北京一样,只是房地产销售美好的愿望和疏解人口离开北京的套路而已。北京为把人口疏解出城区,割舍了大量的工厂与就业岗位,如今为了能让燕郊房子涨价而再次把人口引流回来,这不合理。

平谷线顺义

11月24日平谷环评一公布,所有人都发现,平谷线到底能不能进北京,到底过不过燕郊,都是未知数。没等押宝燕郊北部的个人房产投资客出逃,十大房产开发商的碧桂园,就“用脚投票”,迅猛押宝南城。收购了燕郊南城的燕龙生态园地块。这宣告着——燕郊北城的房产炒作已经到达了最高峰,存量房的炒作资本正在有序退出,北城已死。去过房山的人都知道,配套之精良,宜居之环境,超过燕郊N倍,但房价也不过两三万而已。下一步,风起的,一定是燕郊南城。

今年燕郊的土地易手有两宗交易最为引人注目,

一是,某本地开发商在缺乏南城布局的时候,竟然把位于南城的奶牛场地块卖给了另外一个本地开发商而放弃了自己开发。

二是,24日平谷线环评公布之后,就有传言碧桂园开始押宝南城

三是,本地开发商云集南城,政府公布拆迁计划。

前一段时间碧桂园从燕顺路上从金正地产手里拿下燕顺路9号地块(就是现在的时代城),堪称一部虎口夺食的宫斗剧。9号地块南侧是意华小区,东临燕顺路,西侧紧邻华堂高尔夫球场,地理位置极为优越。是燕顺路那个段位上所剩下的最后一个可供开发的地块。不只是恒大、中骏觊觎此地,本地的大大小小开发商也各自使出本事,虎口拔牙。对于碧桂园,9号地只是每年几百个项目中小小的一个。而对于很多本地开发商来说,他们的全部身家都压在燕郊,守不住燕顺路,恐怕退也无路了。可见竞争之激烈。

本次房产调控的趋势就是——整合。让大的整合小的,国资整合民资。以此来提高管理效率,提高行业水平。今年碧桂园新增土地超7000万方,平均每天拿下一个项目!较15年同期大幅增长143%。碧桂园16年前11月新增土地面积7104万方,不仅居40家典型房企之首,同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最,较15年同期大幅增长143%。

更令人吃惊的是,碧桂园今年拿地节奏极为迅速,几乎天天在拿地,11月在全国125座城市获取了348宗土地,月均入账645万方土储,平均到每天拿地面积为21.5万方,相当于每天拿下一个碧桂园项目地块。与此同时,碧桂园今年土地金也随之见涨,总投入高达1357亿较同期增长206%。但好在碧桂园单项目土地成本控制得还不错,平均拿地成本仅1911元/平米,仍然处于同行较低水平。

各线城市“火力全开”,一二线城市有所加码。为添货补仓、保持高增长的业绩需要,碧桂园今年在各线城市“火力全开”,开启了积极的攻城略地模式。

在拿地布局策略上,首先,不放弃三四线城市,无论金额还是面积上,三四线比重依然较高;其次,延续15年进军一线的布局战略,一二线城市投资占比较上年明显上升,今年还首次进入厦门、昆明、太原等二线城市;最后,在深耕的郊区择机首进城区,以广州、苏州为例,碧桂园很早就主营该城市的郊区大盘,广州如增城、苏州如常熟,在今年碧桂园择机进入广州的天河、番禹,苏州的吴中等区域。

今年在南城拿地的,不只是碧桂园,前几天,政府刚发了公告。提到几点

一、三河市2016年度第二批次建设用地于2016年9月22日经河北省人民政府批准,批准文号为冀政转征函[2016]575号,批准用途为工矿仓储用地。

二、被征地的权利人、位置、地类和面积

1、被征收村街:燕郊镇东蔡各庄村和大柳店村。

2、被征收土地位置:1号地东蔡各庄村(东临本村地,南临大柳店村地,西临国有地,北临本村地)、大柳店村(东临本村地,南临南外环路,西临国有地,北临东蔡各庄村地)。

3、被征收土地面积及地类:同意征收集体建设用地35.2011公顷。按权属分:东蔡各庄村集体土地16.8670公顷、大柳店村集体土地18.3341公顷。

三、土地补偿费支付对象、数额和支付方式:该批次用地位于三河市第Ⅰ区片,区片价格为172.5000万元/公顷,征地补偿费总额为6072.18975万元,土地补偿费由市财政直接支付给被征地所在镇、村。

四、地上附着物和青苗补偿费的支付对象、数额和支付方式  :地上附着物和青苗的种类和数量以实际调查结果为准,补偿标准经评估协商确定;地上附着物和青苗补偿费由被征地所在镇政府支付给地上附着物和青苗所有权人。

五、安置办法:被征地农民安置途径为货币安置、社保安置。

最近刚刚开完的政治局会议提到,要严控环京地产的规模和人口。这更加印证我们之前反复强调的观点,——不要跟通州抢食,通州建设副中心缺口几千亿元。全靠土地出让金。大厂有幸福基业这样的大公司压阵,节奏控制的很好,完全没有打乱别经的部署。而燕郊天下分治,管理很难,只能用政策牵制。如果真如政治局会议所言,土地会变的非常紧缩。南城,就变成了最后的争夺的地区。

未来燕郊南城,将会成为新的战场,投资房产的可以关注一下。

附件:平谷线环评

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大家仔细看这句话“北京轨道交通22号线(徐辛庄-平谷段)工程东起平谷区,经过河北省三河市西至通州区徐辛庄地区,整体呈东西走向。北京段线路长度约32km,设置6座车站,除下穿六环路段约2.5km地下段外,其余均为地面及高架线。”徐辛庄西边的曹各庄北、北岗子、东风北桥并未体现。如果本次征求意见失败,平谷线可能改道顺义。

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